Настоящий бизнес всегда сопровождается операциями с недвижимостью. Если вы не торговец на рынке, который только платит за место, а истинный бизнесмен, то рано или поздно столкнетесь с необходимостью покупки или аренды помещения и будете его переустраивать под себя. Неграмотный подход к вопросу перепланировки может нарушить планы скорейшего расширения деятельности предприятия. Поэтому просто необходимо знать правила, делающие процесс перепланировки безопасным. Его успешным началом служит решение о том, что вам необходимо именно это помещение, именно в этом здании.
Покупая несколько квартир или нежилых помещений с целью их объединения, необходимо выяснить, в каких годах был построен дом. Если это конец XIX — начало XX века, то здание, скорее всего, имеет деревянные перекрытия по деревянным балкам (за редкими исключениями начала 30-х). Практически повсеместно в таких домах перекрытия гнилые и зыбкие, и безболезненно разрушить межквартирные перегородки не удастся, из-за чего ваш замысел объединения становится практически невыполнимым. Наиболее удачны для
крупной реконструкции дома, построенные в 30-60-х годах. Поэтому до покупки квартир или нежилых помещений необходимо знать, а возможна ли в этом здании перепланировка за «разумные» деньги, делающие процесс перепланировки экономически оправданным. Правило 1. Выясните техническое состояние здания, в котором находится приобретаемое помещение. Сделать это вам помогут специалисты любой организации, которая профессионально выполняет техническое обследование зданий.
Обследование необходимо еще и потому, что категорически запрещается при проведении перепланировки трогать системы, от которых зависит жизнеобеспечение и прочность конструкций дома: несущие опоры, стены и балки — порою даже опытный строитель не может определить «на глаз», несущая конструкция или нет. А уж тем более демонтаж части конструкций, когда требуется одновременное возмещение несущей способности либо перераспределение нагрузок. Специалисту-обследователю такая экспертиза под силу. На этапе создания проекта перепланировки важно учесть, что ни в коем случае нельзя трогать системы вентиляции; владельцы тех квартир, где произведен демонтаж вентиляционных коробов, должны их восстановить в соответствии с общедомовой схемой вентиляции; переносить кухню в жилую комнату, так как это связано с переносом коммуникаций, что недопустимо; размещать санузел над жилыми помещениями соседей или обустраивать ванную комнату в кухне в случае присоединения двух квартир; устанавливать дверные блоки в этажных коридорах и на лестничных площадках. При реконструкции фасада здания необходимо согласование с Управлением архитектуры, градостроительства и ГАСН администрации МО г. Владивостока. В здании, являющемся памятником архитектуры, существенно изменить фасад не удастся. В остальных случаях необходимо, чтобы внешний вид вашего магазина (офиса) гармонировал с близлежащими постройками. Новый Жилищный Кодекс упростил процедуру перевода из жилых помещений в нежилые и сразу увеличилось устройство магазинов, офисов, салонов и т.п. на первых этажах жилых домов. Перед новыми владельцами сразу встает необходимость проведения реконструкции, устройства дополнительных проемов и сноса части стен и перегородок для расширения производственной зоны. И тут возникает несколько проблем, наиболее часто встречающиеся из которых — дефицит несущей способности стен и плит перекрытия. Так, проектная нагрузка на плиты перекрытия — 150 кг/м2 (для жилых помещений), а для офисов — 200 кг/м2, магазинов — 400 кг/м2 и т.д. (см. СНиП Нагрузки и воздействия).
Отсюда правило 2.
Начинайте перепланировку с проекта. И наконец, если вы получили разрешение на перепланировку, ответственно подойдите к выбору строителей. Например, в типовых панельных домах недопустимо использование отбойного молотка и перфоратора, что приведет к повреждению оставленных простенков и перемычек, а падение больших кусков бетона может повредить примыкающую зону. Настоящие специалисты знают об этом. Те заказчики, для которых экономия средств перевешивает все остальные доводы, выбирают частника. А те, кому собственные нервы дороже денег, ищут солидную, надежную фирму. Поэтому, если у вас возник соблазн воспользоваться иностранной рабочей силой (дешево и сердито), вспомните другую поговорку: скупой платит дважды. Доверяйте строительные работы только профессионалам, имеющим лицензию либо сертификат системы «Росстройсертификация» на соответствующий вид деятельности.
На самом деле, если вы настоящий бизнесмен, то вряд ли у вас есть возможность тратить несколько месяцев на хождение по инстанциям. Можно, конечно, поручить дело подчиненным, но — ненадежно. Человек, проходящий этот сложный путь в первый раз, обязательно где-нибудь споткнется. Вам это не понравится, и вы можете потерять хорошего в своем деле сотрудника. Может быть, прочитав данную статью, вы решите, что не располагаете ресурсами, как материальными, так и нематериальными, чтобы зарегистрировать свою перепланировку. Здесь уместно напомнить, что в случае ущерба, причиненного помещениям в здании и имуществу граждан и юридических лиц при переустройстве помещений, выполненном в соответствии с разрешительной документацией, ответственность несет орган, выдавший разрешение, в противном случае закон возлагает ответственность на вас. Отсюда правило четвертое. Если вы не готовы ходить по инстанциям сами, то рекомендуем обратиться в юридическую фирму, которая возьмет на себя оформление необходимых документов. Мы не предлагаем обращаться исключительно к нам, в крае достаточно высокопрофессиональных и технически оснащенных организаций, выполняющих обследование и проектирование с высоким качеством. Хотелось бы донести до всех потенциальных бизнесменов, что регистрация уже произведенных работ задним числом обойдется значительно дороже. А решать Вам.